ANAF clarifică aplicarea TVA de 9% la locuințe până la 30 septembrie 2026

ANAF a publicat un ghid actualizat privind aplicarea cotei reduse de TVA de 9% la achiziția unei locuințe, după modificările aduse prin Legea nr. 161/2026. Precizările vin prin Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice Timișoara și fixează, destul de procedural, condițiile în care facilitatea mai poate fi folosită.

Legea nr. 161/2026 a prelungit până la 30 septembrie 2026 inclusiv termenul în care o persoană fizică poate cumpăra o singură locuință cu TVA de 9%. Nu este o regulă generală pentru orice locuință, ci o cotă redusă aplicabilă numai dacă sunt îndeplinite cumulativ mai multe condiții.

Potrivit ghidului, persoana fizică poate cumpăra individual sau împreună cu o altă persoană fizică ori cu alte persoane fizice o singură locuință cu această cotă redusă. Condițiile principale sunt următoarele:

• locuința trebuie să aibă o suprafață utilă de maximum 120 mp, fără anexele gospodărești;
• valoarea locuinței, inclusiv terenul pe care este construită, nu trebuie să depășească 600.000 lei, exclusiv TVA;
• la momentul livrării, care nu poate fi mai târziu de 30 septembrie 2026, locuința trebuie să poată fi locuită ca atare;
• cumpărătorul nu trebuie să fi achiziționat, începând cu 1 ianuarie 2023, o altă locuință cu cota redusă de TVA, potrivit informațiilor din Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA;
• trebuie să fi fost încheiat până la 1 august 2025 un act juridic între vii care are ca obiect plata în avans pentru achiziția locuinței.

Ghidul amintește și definițiile folosite pentru verificarea acestor condiții. Suprafața utilă este cea definită de Legea locuinței nr. 114/1996, iar anexele gospodărești sunt cele definite de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. În practică, acesta este genul de detaliu care contează exact atunci când se verifică documentele, nu doar când se citește regula în ansamblu.

O regulă separată se aplică pentru actele juridice între vii încheiate între 3 iulie și 31 iulie 2025 inclusiv, care au ca obiect plata în avans pentru achiziția unei locuințe. În aceste cazuri, la data livrării locuinței, persoana fizică trebuie să facă dovada achitării unui avans de 20% din valoarea locuinței exclusiv TVA. Avansul trebuie să fi fost achitat integral până la 31 iulie 2025 inclusiv.

Documentul menționează și o situație distinctă, legată de livrarea de clădiri către primării. Până la 1 octombrie 2026 se aplică o cotă redusă de TVA de 9% pentru livrarea de clădiri, inclusiv terenul pe care sunt construite, către primării, dacă acestea urmează să le atribuie cu chirie subvenționată unor persoane sau familii care nu pot accesa o locuință în proprietate ori închiria una în condițiile pieței. Și aici condiția temporală rămâne importantă: actele juridice între vii privind plata în avans trebuie să fi fost încheiate până la 1 august 2025.

Ghidul publicat de DGRFP Timișoara include și alte informații privind cotele de TVA valabile în 2026. Materialul informativ este disponibil pe site-ul ANAF.